Obsługa prawna nieruchomości komercyjnych i najmu
Wspieram właścicieli, zarządców i asset managerów w sprawach najmu komercyjnego — umowy, zabezpieczenia, dochodzenie sądowe roszczeń, wypowiedzenia i spory najemne, z perspektywy biznesowej wynajmującego.
Perspektywa właściciela, zarządcy i asset managera
Obsługa prawna nieruchomości komercyjnych wymaga spojrzenia nie tylko na treść umowy, ale także na rentowność obiektu, relacje z najemcami i bezpieczeństwo przepływów z czynszu.
Umowa najmu lokalu użytkowego jest podstawowym narzędziem zarządzania ryzykiem w najmie komercyjnym. Przygotowuję i analizuję umowy z perspektywy biznesowej wynajmującego, tak aby czynsz, terminy i odpowiedzialność były opisane w sposób, który można realnie egzekwować.
Biurowce i parki handlowe
W obiektach wielolokalowych umowy powinny być spójne ze sobą i z regulaminem obiektu. Dbam o to, aby zapisy dotyczące wyposażenia, godzin otwarcia, robót najemcy i opłat eksploatacyjnych nie tworzyły rozbieżności między najemcami.
Lokale usługowe
Przy pojedynczych lokalach największe znaczenie mają zakres użytkowania, zasady podnajmu, stan lokalu przy przekazaniu i zasady jego zwrotu.
Klauzule zabezpieczające wynajmującego
Negocjuję zapisy o karach umownych, zasadach waloryzacji czynszu, odpowiedzialności za szkody, zakazie zmian w lokalu bez zgody oraz trybie rozwiązania umowy. Wskazuję także, które postanowienia niosą ryzyko po stronie wynajmującego.
Zabezpieczenie ma znaczenie dopiero wtedy, gdy zaległość już powstała, dlatego powinno być ustanowione i opisane starannie przy zawieraniu umowy. Pomagam dobrać instrumenty do najemcy i rodzaju lokalu.
Kaucja
Przygotowuję zapisy o wysokości i formie kaucji, warunkach jej wykorzystania, uzupełnienia i zwrotu, tak aby wynajmujący mógł z niej skorzystać bez sporu o procedurę.
Gwarancja bankowa
Analizuję treść gwarancji, warunki wypłaty i terminy, ponieważ błąd w tych elementach może uniemożliwić skorzystanie z zabezpieczenia.
Oświadczenie o poddaniu się egzekucji
Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, składane zazwyczaj w formie aktu notarialnego, może skrócić drogę do egzekucji. Doradzam, kiedy jest ono uzasadnione i jak je powiązać z umową.
Wspieram wynajmujących w tworzeniu przejrzystych zasad rozliczania czynszu i opłat eksploatacyjnych oraz w weryfikacji sposobu ich naliczania. Dotyczy to zwłaszcza obiektów, w których koszty są dzielone między wielu najemców.
Przy indeksacji czynszu sprawdzam, czy klauzula jest sformułowana jednoznacznie i czy sposób jej stosowania nie rodzi sporu. Pomagam także w przygotowaniu korespondencji do najemców oraz w odpowiedziach na ich zastrzeżenia do rozliczeń.
Zaległości czynszowe wymagają najpierw decyzji, co jest priorytetem: odzyskanie należności, odzyskanie lokalu czy utrzymanie najmu. Od tej decyzji zależy dobór narzędzi na kolejnych etapach.
Wezwanie do zapłaty
Przygotowuję wezwanie, które spełnia wymogi umowy i może być dowodem w sprawie, oraz weryfikuję dane najemcy i stan rozliczeń.
Zabezpieczenie roszczeń
Sprawdzam, czy można sięgnąć po kaucję, gwarancję lub inne zabezpieczenia, a w uzasadnionych przypadkach rozważam zabezpieczenie roszczenia przez sąd.
Postępowanie sądowe
Dobieram tryb postępowania do posiadanych dokumentów i sytuacji najemcy. Podejście do spraw sądowych opisuję szerzej na stronie o windykacji sądowej.
Egzekucja
Po uzyskaniu tytułu wykonawczego przygotowuję wniosek egzekucyjny i monitoruję postępowanie komornicze, informując Państwa o jego stanie.
Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego jest krokiem, którego błędy trudno naprawić. Przed jego złożeniem sprawdzam, czy zostały spełnione warunki wynikające z umowy i przepisów, czy oświadczenie zostało prawidłowo doręczone oraz jakie skutki wywoła dla rozliczeń i zabezpieczeń.
Wydanie lokalu i protokół zdawczo-odbiorczy
Protokół zdawczo-odbiorczy dokumentuje stan lokalu, liczniki, klucze i ewentualne uszkodzenia, a od jego treści zależą rozliczenia z najemcą. Przygotowuję wzory protokołów i wspieram wynajmujących, gdy najemca nie wydaje lokalu lub kwestionuje jego stan.
Spory z najemcami dotyczą najczęściej czynszu, opłat, stanu lokalu, robót najemcy, kar umownych i zakończenia najmu. Oceniam stanowisko wynajmującego, ryzyka procesowe oraz szanse na porozumienie, a następnie prowadzę negocjacje albo sprawę przed sądem.
Nie obiecuję wyniku sporu. Przedstawiam Państwu ocenę sytuacji, a decyzje o dalszych krokach podejmujemy wspólnie.
Jak wygląda współpraca
Nie sprzedaję pakietów. Strukturę współpracy dobieram do problemu, liczby najemców i tempa decyzji.
Stała obsługa prawna
Dla właścicieli, zarządców i asset managerów potrzebujących bieżącego wsparcia przy umowach najmu, rozliczeniach, zaległościach i sporach.
Projekt lub konkretna sprawa
Dla klientów potrzebujących umowy, wypowiedzenia, reprezentacji w określonym sporze lub opinii w jednej sprawie.
Obsługa portfela spraw
Dla podmiotów z większą liczbą podobnych spraw, na przykład zaległości czynszowych wielu najemców, wymagających procesu i raportowania.
Partner działu prawnego
Dla działów prawnych właścicieli i zarządców działam jako partner: przejmuję sprawy wymagające czasu lub doświadczenia procesowego, a zakres i sposób przekazywania informacji ustalam z Państwa zespołem.
Kto prowadzi sprawę
Sprawę prowadzę osobiście. Pracuję bezpośrednio z Państwem, a odpowiedzialność za sprawę ponosi adwokat, z którym Państwo rozmawiają.
Czas reakcji i raportowanie
Sprawy czynszowe są wrażliwe na czas, dlatego pilne pytania traktuję priorytetowo, a oczekiwany czas reakcji ustalamy na początku współpracy. Przy większej liczbie spraw ustalamy też formę i częstotliwość raportowania. Tam, gdzie technologia wspiera kontrolę, korzystam z własnych narzędzi kancelarii, na przykład generatora wezwań do zapłaty. Więcej opisuję na stronie LegalTech.
Przykładowe sytuacje
Poniższe scenariusze mają charakter ilustracyjny. Nie opisują rzeczywistych spraw i nie wskazują na wynik jakiegokolwiek postępowania.
Przykładowa sytuacja: zaległości w parku handlowym
Najemca lokalu w parku handlowym zalega z czynszem i opłatami. Sprawdzam umowę i zabezpieczenia, przygotowuję wezwanie do zapłaty, a następnie proponuję dalsze kroki: rozmowy o spłacie, skorzystanie z kaucji lub gwarancji albo dochodzenie należności przed sądem.
Przykładowa sytuacja: zakończenie najmu biura
Właściciel biurowca chce zakończyć najem z najemcą, który kwestionuje wypowiedzenie i nie wydaje lokalu. Weryfikuję przesłanki i formę wypowiedzenia, przygotowuję protokół zdawczo-odbiorczy i przedstawiam Państwu ścieżkę postępowania wraz z oceną ryzyk.
Najczęstsze pytania
Rozmowa o Państwa nieruchomościach
Wspieram właścicieli, zarządców i asset managerów w najmie komercyjnym, od umowy po spór. Zapraszam do przedstawienia sytuacji Państwa obiektów.