Obsługa prawna deweloperów i inwestycji budowlanych
Wspieram deweloperów, spółdzielnie mieszkaniowe, inwestorów i podmioty budowlane w bieżącej obsłudze prawnej inwestycji — od projektu, przez umowy i relacje z wykonawcami, po spory, rękojmię i obsługę po oddaniu inwestycji.
Na tym etapie wspieram Państwa w ocenie, czy nieruchomość nadaje się do planowanej inwestycji i jakie ryzyka prawne wiążą się z jej nabyciem.
Co obejmuje badanie stanu prawnego
Analizuję księgę wieczystą i dokumenty źródłowe, obciążenia, służebności, prawa osób trzecich, dostęp do drogi publicznej oraz sytuację prawną sprzedającego.
Umowa nabycia gruntu
Jeżeli ryzyka da się ograniczyć, proponuję rozwiązania w umowie: warunki zawieszające, zabezpieczenie ceny, oświadczenia i zapewnienia sprzedającego. Jeżeli nie da się ich ograniczyć, wskazuję to wprost, zanim zapadnie decyzja o zakupie.
Przed rozpoczęciem budowy inwestor przechodzi przez procedury administracyjne: uzyskuje warunki zabudowy (WZ), pozwolenie na budowę (PNB) oraz, gdy jest to wymagane, decyzje środowiskowe. Ich czas trwania wpływa na koszt kapitału, dlatego traktuję je jako element harmonogramu inwestycji.
Wspieram Państwa w przygotowaniu wniosków i w kontaktach z organami, oceniam ryzyko zaskarżenia decyzji przez strony postępowania oraz pilnuję, aby harmonogram prawny był spójny z planem finansowania i sprzedaży.
Umowy zawierane w fazie przygotowania i realizacji decydują o tym, kto ponosi ryzyko opóźnień, wad i kosztów dodatkowych. Przygotowuję je i negocjuję z perspektywy inwestora. Umowy z projektantami porządkują zakres dokumentacji, prawa autorskie, odpowiedzialność za wady projektu i nadzór autorski.
Umowa o roboty budowlane
Umowa o roboty budowlane powinna jasno określać zakres robót, wynagrodzenie, harmonogram, zasady odbiorów i zmian. Szczególną uwagę poświęcam zapisom o robotach dodatkowych i zamiennych, ponieważ to wokół nich często powstają spory.
Generalny wykonawca i podwykonawcy
Przy modelu z generalnym wykonawcą porządkuję relacje w łańcuchu podwykonawców: zgody inwestora, odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcom i zakres kontroli. Celem jest, aby inwestor nie odpowiadał za ryzyka, których nie zaplanował.
Zabezpieczenia należytego wykonania umowy
Gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa albo kaucja zatrzymywana z wynagrodzenia mają sens tylko wtedy, gdy można z nich realnie skorzystać. Dlatego dopracowuję warunki ich ustanowienia, wypłaty i zwrotu.
Sprzedaż lokali przed zakończeniem budowy podlega ustawie deweloperskiej, która nakłada na dewelopera szczególne obowiązki informacyjne i zabezpieczające. Przygotowuję wzory umów deweloperskich oraz prospekt informacyjny w sposób spójny z dokumentacją inwestycji, aby treść przedstawiana nabywcom odpowiadała temu, co deweloper rzeczywiście może wykonać.
Zwracam uwagę na zapisy o terminach, standardzie, powierzchni i odstąpieniu od umowy. W trakcie sprzedaży pomagam aktualizować prospekt oraz prowadzić negocjacje z nabywcami, którzy zgłaszają zmiany do wzoru umowy deweloperskiej.
Odbiór robót od wykonawcy
Wspieram Państwa przy protokołach odbioru, zgłaszaniu zastrzeżeń, rozróżnieniu wad istotnych i nieistotnych, wyznaczaniu terminów usunięcia wad oraz zatrzymaniu części wynagrodzenia lub wykorzystaniu zabezpieczeń.
Rękojmia i gwarancja
Po przekazaniu lokali deweloper odpowiada wobec nabywców, a wykonawca odpowiada wobec dewelopera z tytułu rękojmi lub gwarancji. Pomagam uporządkować obie linie odpowiedzialności, aby wady zgłoszone przez nabywców można było skutecznie dochodzić od wykonawcy.
Obejmują zapłatę, kary umowne, opóźnienia, wady i roszczenia z tytułu robót dodatkowych. Przed każdą decyzją o skierowaniu sprawy do sądu przedstawiam Państwu ocenę ryzyka, kosztów i czasu, a także możliwe alternatywy. Nie obiecuję wyniku sporu.
Spory z generalnym wykonawcą i podwykonawcami
Dotyczą wynagrodzenia, kar umownych, wad i opóźnień. Prowadzę je tak, aby chronić interesy inwestora i, o ile to możliwe, nie zatrzymywać inwestycji.
Spory z nabywcami lokali
Reprezentuję deweloperów w sprawach związanych z wadami lokali, terminami przekazania i rozliczeniami, dbając o spójność stanowiska wobec wielu nabywców.
Negocjacje i ugody
Wiele sporów budowlanych kończy się porozumieniem. Przygotowuję strategię negocjacyjną i projekty ugód.
Jak wygląda stała obsługa
Nie sprzedaję pakietów. Strukturę współpracy dobieram do problemu, wolumenu i tempa decyzji.
Stała obsługa prawna
Dla spółek potrzebujących bieżącego wsparcia przy inwestycjach, umowach, relacjach z wykonawcami i nabywcami oraz sporach.
Projekt lub konkretna sprawa
Dla klientów potrzebujących reprezentacji w określonym sporze, negocjacji, opinii lub projekcie prawnym.
Obsługa portfela spraw
Dla podmiotów, które przekazują większą liczbę podobnych spraw, na przykład dotyczących wielu lokali lub nabywców, wymagających procesu i raportowania.
Kto prowadzi sprawę
Sprawę prowadzę osobiście. Pracuję bezpośrednio z Państwa zarządem lub działem prawnym, a strategiczne decyzje nie są delegowane. Odpowiedzialność za sprawę ponosi adwokat, z którym Państwo rozmawiają.
Czas reakcji
W trakcie inwestycji decyzje zapadają szybko, dlatego pilne pytania dotyczące umów, odbiorów czy korespondencji ze stronami traktuję priorytetowo. Sposób kontaktu i oczekiwany czas reakcji ustalamy na początku współpracy, w zależności od charakteru obsługi.
Raportowanie i LegalTech
Przy stałej obsłudze ustalamy, w jakiej formie i jak często informuję Państwa o stanie spraw. Tam, gdzie technologia wspiera kontrolę nad dokumentami, na przykład przy większej liczbie umów z nabywcami, korzystam z własnych narzędzi kancelarii, takich jak DocuGen do generowania dokumentów czy KuMail do archiwizacji korespondencji. Więcej o tym podejściu opisuję na stronie LegalTech.
Przykładowe sytuacje
Poniższe scenariusze mają charakter ilustracyjny. Nie opisują rzeczywistych spraw i nie wskazują na wynik jakiegokolwiek postępowania.
Przykładowa sytuacja: wady po przekazaniu lokali
Deweloper przekazuje lokale nabywcom i w krótkim czasie otrzymuje zgłoszenia podobnych usterek. Porządkuję zgłoszenia, sprawdzam, które wady wynikają z robót wykonawcy i do kiedy trwa jego odpowiedzialność, a następnie przygotowuję odpowiedzi dla nabywców i wezwanie wykonawcy do usunięcia wad.
Przykładowa sytuacja: spór o roboty dodatkowe
Generalny wykonawca żąda dodatkowego wynagrodzenia za prace, które zdaniem inwestora mieściły się w umówionym zakresie. Analizuję umowę, dokumentację i korespondencję, a następnie przedstawiam Państwu warianty: negocjacje, ugodę albo drogę sądową, wraz z oceną ryzyka i kosztów.
Najczęstsze pytania
Rozmowa o Państwa inwestycji
Pracuję z deweloperami i inwestorami na każdym etapie przedsięwzięcia: od zakupu gruntu po spory po odbiorze. Zapraszam do przedstawienia sytuacji Państwa spółki.